法院:所售房屋存在质量问题致无法居住,出卖方如何赔偿损失?

发表于:2019-02-27阅读量:(1616)

来源:聚法


裁判摘要

一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料,人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断,如上述证据不能反映案件的客观真实情况,则不能作为人民法院认定案件事实的根据。


二、因出卖人所售房屋存在质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的,人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失


案情简介


2007年6月7日,原告李某柏(乙方)与被告金陵置业公司(甲方)签订《美仕别墅》商品房买卖契约,约定:乙方向甲方购买位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋,建筑面积276平方米,同年6月24日,金陵置业公司向李某柏交付了房屋(实际建筑面积为280.22平方米)。


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2008年,李某柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年3月18日,锋固建筑公司针对该房屋出具了结构加固设计图、工程报价单,并于2010年3月29日进场施工,施工期为8天。施工结束后,双方仍存在争议,李某柏诉至法院,要求金陵置业公司对房屋楼板进行修复以达到安全使用的合格标准并赔偿损失50万元。


该案审理中,李某柏与金陵置业公司进行协商,双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定;鉴定机构为南京建研建设工程鉴定有限公司(以下简称建研鉴定公司);双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。此后,由金陵置业公司委托建研公司进行了鉴定,2011年3月28日,建研鉴定公司作出(2011)建鉴字第5144号鉴定报告,结论为:该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。


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另外,就租金标准,一审法院曾向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询,2010年,与本案讼争房屋同地段同类型的精装修房屋(建筑面积为240平方米-250平方米)月租金价格为7000元至8000元,毛坯房的租金价格为2000元(建筑面积为280.22平方米)。2007年至2010年,房屋租金上涨的幅度为8%-10%。法院对该案审理后认为,金陵置业公司交付的房屋存在质量问题,致使李某柏不能居住使用该房屋,故金陵置业公司应当赔偿因此给李某柏造成的租金损失,该损失应当截止李某柏知道房屋可以安全居住为止,故判决支持了李某柏就该房屋在2010年4月之前的租金损失(自2008年7月起算,扣除2008年12月至2009年3月装修期)。


现原告李某柏再次起诉,请求法院判令被告金陵置业公司支付2010年4月21日至2011年9月21日的租金损失及其他费用。审理中,关于租金损失计算的截止时间,金陵置业公司未举证证明其向李某柏寄送(2011)建鉴字第5144号鉴定报告的情况,从前一案件的审理情况来看,双方曾于2011年7月22日对该鉴定报告进行质证,李某柏认为在2011年7月22日之后还应当给其合理的准备时间,故其可主张租金损失至2011年9月21日;对于租金标准,李某柏提供租赁协议、租金发票等证据,证明2011年10月起,其房屋出租的月租金为21 000元,金陵置业公司则认为租金标准应当按照法院询价结果确定。


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此外,李某柏还向金陵置业公司主张其支付的物业服务费20 522.46元以及逾期付款违约金、诉讼费等共计29 638元,金陵置业公司认为该部分损失与本案无关,该费用亦不属于其应当承担的经济损失。


一审原告诉称


原告李某柏诉称:2007年6月7日,其与被告金陵置业公司签订商品房买卖契约,约定由其购买金陵置业公司开发的位于南京市江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋,因该房屋存在质量问题,其诉至法院要求金陵置业公司赔偿损失,但当时仅主张了2010年4月20日前的租金损失,现再次诉至法院,要求金陵置业公司赔偿其损失357 000元(自2010年4月21日至2011年9月21日止,按21 000元/月计算),并赔偿其向物业公司支付的2008年7月至2011年9月21日期间发生的所有费用29 638元。


一审法院认为


南京市江宁区人民法院一审认为:原告李某柏与被告金陵置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。金陵置业公司交付的房屋存在质量问题导致李某柏不能居住使用,故李某柏有权向金陵置业公司主张由此给其造成的损失,因李某柏在2011年7月22日已经知道该房屋可以安全居住,故该租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日,关于李某柏提出的还应当再给其一定的合理准备时间的主张,无正当依据,不予支持。


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即李某柏可主张2010年4月22日至2011年7月22日间的租金损失;关于租金计算标准,法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定,其中2010年5月至2010年12月为72 000元(9000元/月×8个月),2011年1月1日至2011年7月22日为66 660元(9900元/月×6个月零22天),合计138 660元。


对于李某柏提出的第二项诉讼请求,虽金陵置业公司已于2007年6月将房屋交付给了李某柏,但因金陵置业公司的房屋质量存在问题,导致李某柏无法正常居住使用该房屋,故2008年7月至11月以及2009年4月至2011年7月22日发生的物业服务费,李某柏可视为因金陵置业公司违约给其造成的损失,现李某柏仅提供2009年1月1日开始的物业费发票。故2009年4月之前部分,李某柏未提供证据,不予支持,之后的部分,费用共计为18 181.2元,应当由金陵置业公司赔偿,至于李某柏主张的逾期付款违约金以及诉讼费,不应当由金陵置业公司负担。


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据此,南京市江宁区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,于2013年6月13日作出判决:


被告金陵置业公司赔偿原告李某柏损失138 660元及物业费18 181.2元,合计156 841.2元。


二审上诉人诉称


李某柏与金陵置业公司均不服,向南京市中级人民法院提出上诉:


(1)原审判决租金计算标准没有事实和法律依据,所谓“江宁区物价局价格论证中心给出的意见”完全是工作人员的个人意见,没有任何数据支撑该工作人员的观点。上诉人已经提供同地段房屋租赁合同和发票,足以证明当前其房屋市场租赁价格不应低于21 000元。


(2)损失计算到2011年7月22日不符合损失发生的实际情况。上诉人在2011年7月22日拿到鉴定报告,不可能当天就可以住进去,还需要进行装修整理,这段时间也是和房屋质量有问题有因果关系的。


(3)2009年4月之前的上诉人物业费用,有证据可以支持。


金陵置业公司上诉称:


(1)原一审法院以金陵置业公司未举证证明向李某柏寄送鉴定报告的情况为由,认定租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日不当。房屋经加固后就已经完全可以使用,被上诉人没有积极配合房屋的检测,造成不必要的损失扩大应由其个人承担。


(2)原一审判决认定金陵置业公司应赔偿李某柏支付的物业损失不当。


二审法院查明


南京市中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。


二审中,上诉人李某柏提交2013年7月10日出具的付款方为辣椒58-1李某柏的物业公司代收公共电费561元发票存根联复印件一份,2013年7月11日编制的2008年9月-2013年4月辣椒58-1公摊电费明细表一份,2008年11月28日物业公司出具的付款方为辣椒58-1的2008年1月-12月物业管理费4612元发票复印件一份,欲证明其缴纳了相关费用及费用标准,上诉人金陵置业公司对该证据的真实性予以认可。


二审法院认为


南京市中级人民法院二审认为:上诉人李某柏与上诉人金陵置业公司的商品房预售合同合法有效,双方均应按约履行。因房屋质量问题导致李某柏无法对涉案房屋使用、收益,金陵置业公司应该赔偿李某柏的相关损失。


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关于租金损失的计算标准问题,原审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失,较为合理。李某柏要求按其2011年12月以后出租的价格计算2010年5月至2011年7月的租金损失,对此不予支持。


关于损失计算截止时间问题,根据原审查明的事实,双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证,此时李某柏才看到建研公司的鉴定报告,原审法院认定的损失截止时间为7月22日,较为合乎情理,故金陵置业公司对此的上诉意见,法院不予支持。因鉴定报告表明房屋已可居住,故李某柏对此的上诉意见,法院不予采纳。


关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题,因金陵置业公司交付的房屋质量不符合合同约定,金陵置业公司应当赔偿李某柏物业费的损失。故对金陵置业公司的上诉意见,法院不予采纳。李某柏在二审中提交的新证据可以证明2008年7月-11月期间其缴纳的物管费用为1922元(4612元÷12×5),该费用在其原审主张的时间范围内(扣除2008年12月至2009年3月的装修期),法院予以支持。对于超出其原审诉讼请求主张时间范围的物管费用,法院不予理涉。对于公共电费损失的上诉主张,因其在原审诉讼请求中并未提出,对该部分不予理涉。


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综上,因上诉人李某柏在二审中提供了新证据,原审判决赔偿的物业费数额应变更为20 103.2元,与租金损失138 660元合计应为158 763.2元。南京市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,于2013年11月8日作出判决:


驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。


再审法院认为


南京市中级人民法院经审理认为,因金陵置业公司交付的房屋存在质量问题,致李某柏无法正常居住,李某柏要求赔偿损失,符合法律规定。


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关于损失计算标准问题,李某柏提交的房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21 000元以上,但该租金价格并不具有普遍性,而江苏省高级人民法院向南京市住建局调取的同区域别墅租金清册载明的价格,系综合多方因素得出的平均租金价格,更具有普遍性,再审一审法院在双方均不申请对案涉房屋装修前后出租价格进行评估的基础上,结合案涉房屋的具体情况,参考该租金清册所确定的租金价格并无不当。李某柏要求至少按每月21 000元标准进行补偿,不予支持。


综上,再审一审判决认定事实清楚,所作判决并无不当。李某柏、金陵置业公司的上诉请求均不能成立,不予支持。


南京市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,于2015年9月25日作出再审二审判决:


驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。